Недоступная ипотека.
Как повлияют на рынок недвижимости изменения в "Отбасы банке"
Как повлияют на рынок недвижимости изменения в "Отбасы банке"
Цены на рынке жилья по всем сегментам за последний месяц показали снижение. Такое заявление сделали в Бюро национальной статистики. Эксперты и специалисты прогнозируют дальнейшую стагнацию, которую могут усугубить недавние изменения в правилах «Отбасы банка» по самому популярному среди казахстанцев продукту – промежуточному займу. Редакция Taj.report записала мнения и советы экспертов, связанных с ситуацией на рынке жилья.
Теперь ипотеку новые клиенты банка смогут оформить только спустя три месяца, пока их счет не наберет необходимые баллы. Такое решение приняли в банке 15 мая этого года. Эта новость взволновала всех участников рынка, особенно покупателей, для которых промежуточный заем "Отбасы банка" оставался чуть ли не единственным вариантом приобретения жилья. Также были немного снижены ставки кредитования, но наиболее критичным изменением стал все же новый подход к формированию оценочного показателя при приобретении жилья. Организовать займ в короткие сроки, как было раньше стало сложнее.
ДЛЯ СПРАВКИ
Промежуточные займы пользуются основным спросом у вкладчиков Отбасы банка. По итогам 2022 года было выдано в общей сложности 79 872 займа, из которых 68% - промежуточные займы. Большая часть таких займов выдается с нулевым ОП.
Что изменилось в "Отбасы банке"
С 15 мая «Жилищный строительный сберегательный банк «Отбасы банк» изменил условия по промежуточным займам, а именно в части расчета оценочного показателя. Если до этого клиенты, не имеющие накоплений в банке, внеся на свой сберегательный счет 50 процентов от стоимости жилья, могли сразу же оформить ипотечный кредит, то теперь сумма первоначального взноса должна пролежать на счету хотя бы три месяца, чтобы набрать минимальный оценочный показатель в 2,5 балла. Независимо старый или новый депозит у клиента, если нет необходимого ОП, банк не выдаст ипотеку.
Пример.
Если вы планируйте приобрести однокомнатную квартиру за 20 миллионов тенге.
10 миллионов тенге должны быть на депозите.
20 000 000/1000 *2,5 = 50 000 тенге.
То есть, нужно ждать три месяца, чтобы вознаграждение на сберегательному счету достигло 50 тысяч тенге.
Но при этом, «Отбасы банк» снизил дифференцированные ставки вознаграждения по промежуточному займу, с 7-11,5 процента в годовых (ГЭСВ от 7,4%) до 6 – 10 процентов (ГЭСВ от 6,2%). Специалисты разъяснили, что при взносе 50% от договорной суммы требуемый оценочный показатель можно достигнуть в срок от 3 до 12 месяцев.
Пример.
Если вы планируйте приобрести однокомнатную квартиру за 20 миллионов тенге.
10 миллионов тенге должны быть на депозите.
20 000 000/1000 *2,5 = 50 000 тенге.
То есть, нужно ждать три месяца, чтобы вознаграждение на сберегательному счету достигло 50 тысяч тенге.
Но при этом, «Отбасы банк» снизил дифференцированные ставки вознаграждения по промежуточному займу, с 7-11,5 процента в годовых (ГЭСВ от 7,4%) до 6 – 10 процентов (ГЭСВ от 6,2%). Специалисты разъяснили, что при взносе 50% от договорной суммы требуемый оценочный показатель можно достигнуть в срок от 3 до 12 месяцев.
По каким причинам банк мог изменить условия?
По словам независимого финансового аналитика Андрея Чеботарева, изменения условий по промежуточным займам в «Отбасы банке» связаны с процессом охлаждения рынка жилья, и государство сокращает свою роль в этой сфере.
«Не думаю, что это была личная инициатива «Отбасы». Это продолжение целенаправленного охлаждения рынка жилья. Государство убирает льготные деньги. К примеру, до этого сократили финансирование программы «7-20-25». У «Отбасы банка» как помните, первым шагом было повышение ставок с 5-7 до 7-11,5 процента. Сейчас ставки несколько понизили, но теперь появились минимальные сроки. Единственное для меня остается загадкой то, почему банк предупредил об этих изменениях всего за 3 дня, два из которых выпали на выходные дни. Кто-то, возможно, находился в процессе сделки, поэтому скорее всего были неприятные сюрпризы. На месте банка я бы заранее предупреждал об этом, за те же три месяца. Но вот было принято такое решение»,
- прокомментировал изменения финансовый аналитик.
- прокомментировал изменения финансовый аналитик.
Эксперт по недвижимости Асет Доненбаев отмечает, что возможно банк таким образом пытается снизить свой кассовый разрыв.
«Сам банк ответил, что данные промежуточные займы были в виде временных акций, для того чтобы повысить узнаваемость банка. «Отбасы» возвращается к своей основной функции как сберегательный банк, чтобы человек определенный срок хранил здесь свои деньги. Если же рассуждать о возможных причинах изменений условий, то стоит выделить несколько аспектов. Первое – это сокращение кассового разрыва банка, так как за последние годы банк выдал большое количество промежуточных займов. Второе, сокращение субсидирования ипотечных денег. И третье – возможно внутри банка имеются проблемы с ежемесячными выплатами по ипотеке. Эти три основных постулата вредят математике банка, его содержанию»,
- рассказал эксперт.
- рассказал эксперт.
Асет Доненбаев, эксперт по недвижимости
Как это скажется на рынке жилья?
Финансовый аналитик Андрей Чеботарев считает, что данные изменения должны привезти к снижению цен, так как спрос снизится.
«Многие переживают из-за цен. Но, если посмотреть на статистику, то сейчас практически недвижимость не дорожает, месяц к месяцу даже дешевеет. В итоге изменения повлияют на снижение стоимости, так как будут отложены сделки купли-продажи. Понижение темпов роста цен уже хорошо заметны. Я не вижу причин для большого обвала цен, потому что спрос все равно есть»,
- сказал аналитик.
- сказал аналитик.
Андрей Чеботарев в беседе с нами заявил, что государство должно выйти из рынка жилья, оставив эту функцию только «Отбасы банку».
«Застройщики до сих пор требуют государственные ипотечные программы. Но я считаю, что им пора бы уже научиться работать согласно условиям рынка, а не ждать льготные деньги»,
- добавил финансовый аналитик.
- добавил финансовый аналитик.
Эксперт по недвижимости Асет Доненбаев считает, что влияние изменений условий в «Отбасы банке» будут заметны в течение ближайших 3-4 месяцев.
«Нет однозначного ответа. Можно спрогнозировать, что мы будем наблюдать снижение цен, так как спрос будет падать из-за отсутствия стимулирующих программ. К тому же, если говорить об Астане, здесь уже будет ограничение объемов строительства из-за нехватки воды, проблем с теплоснабжением. На первичном рынке мы увидим больше акций, предложений по рассрочке. Также актуальна будет программа trade in, когда клиенты смогут поменять свои автомобили на квартиру, или же имеющуюся недвижимость на новую»,
- поделился мнением специалист.
- поделился мнением специалист.
Что касается ситуации на вторичном рынке жилья, то здесь по словам эксперта, возможно появление демпинга цен за наличный расчет.
«Увидим, что будет одна цена за кэш, и другая для ипотеки. Возможно, увидим услуги бартера, когда люди будут менять авто на квартиру с доплатой, или квартиру на квартиру. Это уже в принципе есть на рынке, но в малом количестве. Также будут чаще предлагать или спрашивать предоплату, чтобы зафиксировать цену на три месяца ожидания. Да, это некомфортно и где-то рискованно, но люди будут подстраиваться под новые условия рынка»,
- заявил спикер.
- заявил спикер.
Асет Доненбаев считает, что в долгосрочной перспективе казахстанцы могут почувствовать дефицит вводимого жилья уже в 2025 году.
«Инвестиционная привлекательность недвижимости может снизиться, соответственно застройщики испытают финансовые проблемы. Уже сейчас во многих строительных компаниях идут сокращения сотрудников. Некоторые застройщики вообще уйдут с рынка. Это все может проявиться в дефиците жилья»,
- отметил он.
- отметил он.
Что делать будущим покупателям недвижимости?
Андрей Чеботарев, финансовый аналитик
По словам финансового аналитика Андрея Чеботарева, для тех, кому необходимо приобрести жилье прямо сейчас, остался небольшой выбор.
«Либо идти за коммерческой ипотекой, либо ждать 3 месяца в «Отбасы банке». Можно, конечно, приобрести готовые депозиты с ОП 2,5 балла. Но найти счета с необходимыми баллами будет непросто. Да и счетов таких в продаже не так много», - добавил спикер.
Эксперт по недвижимости Асет Доненбаев советует потенциальным покупателям зафиксировать цену всеми возможными путями.
«Есть три категории покупателей. Первые – это те, кому нужно приобрести жилье прямо сейчас. Вторые – это инвесторы, и третьи – будущие покупатели, которые хотят или уже копят на первоначальный взнос по ипотеке. Первой категории я бы посоветовал обойти все банки, которые работают с ипотечными продуктами, и ознакомиться с условиями, процентами, оценить свою платежеспособность, насколько банк им одобрит. После выбора банка нужно идти в строительные компании, и обговорить там условия. Конечно, не все застройщики захотят, к примеру ждать три месяца, и фиксировать для клиента цену. Но, все равно нужно пытаться поговорить. Застройщики тоже сейчас будут перестраиваться под новые условия.
Такой же метод я бы посоветовал и для третьей категории, чтобы уже было понимание сколько им нужно накопить. Для второй категории, для тех, кто инвестирует в недвижимость. Я бы посоветовал им при наличии 50 процентов взноса, попробовать оформиться через коммерческую ипотеку с 20 процентами суммы, а остальные 30 процентов внести застройщику. Таким образом и цена будет зафиксирована, и сумма ипотеки будет меньше»,
- подытожил эксперт.
Такой же метод я бы посоветовал и для третьей категории, чтобы уже было понимание сколько им нужно накопить. Для второй категории, для тех, кто инвестирует в недвижимость. Я бы посоветовал им при наличии 50 процентов взноса, попробовать оформиться через коммерческую ипотеку с 20 процентами суммы, а остальные 30 процентов внести застройщику. Таким образом и цена будет зафиксирована, и сумма ипотеки будет меньше»,
- подытожил эксперт.
Подпишись на наш Telegram, чтобы знать больше
© 2023 All Rights Reserved