Фото: MAREK MINOR (UNSPLASH)

Что ожидает казахстанский рынок недвижимости?

Рынок недвижимости один из ярких индикаторов экономического благополучия страны и его населения. Что происходит сейчас с ценами на квартиры и дома, чего ждать и будет ли сказываться наплыв россиян на ценах в долгосрочной перспективе. Об этом наш сегодняшний материал.

Все мы помним кризис 2008 года, когда цены, достигшие своего апогея стремительно начали ползти вниз в долларовом эквиваленте. С тех пор наблюдалось постепенное снижение цен за квадратный метр. Затем инвестиционный интерес к рынку недвижимости в Казахстане рос в течении последних семи лет. Если в 2014 году было зарегистрировано 166 тысяч следок купли-продажи жилья, то в 2021 году этот показатель достиг отметки в 606 тысяч. Специалисты отмечают, что прошлый год побил все рекорды по динамике приобретения жилья казахстанцами. Стремительная инфляция и большое количество денег, влитых в экономику в пандемийный период снова резко взвинтил цены на недвижимость. А возможность использования пенсионных накоплений для приобретения недвижимости в Казахстане и вовсе создали такой ажиотаж на рынке, что новые квартиры разлетались как горячие пирожки.

Фото: Индекс Krisha.kz (Цены на недвижимость в Казахстане 2008-2022 гг.)

Квартиры, дома и другие объекты недвижимости в последнее время были своеобразной гаванью безопасности для сохранения или преумножения своих сбережений нашими соотечественниками. Владение недвижимостью, пожалуй, один из самых простых инвестиционных инструментов для наших граждан: высокая ликвидность, определенная защита от девальвационных рисков и постоянный пассивный доход для арендодателей. В нынешнем году рынок недвижимости постоянно лихорадит. Январские события в стране, ситуация в Украине, инфляция повлияли на динамику. Однако, складывается ощущение, что рынок недвижимости достиг своего очередного локального пика. Во-первых, был поднят порог достаточности пенсионных накоплений. Во-вторых, свободных денег в обращении у населения стало меньше, это связано и с общим удорожанием жизни, в том числе и на рынке строительных материалов, и с удорожанием привлечения финансирования. А также определенным замедлением экономического роста. В частности, во многих развитых экономиках мира уже наблюдаются некоторые признаки рецессии, которые обычно замедляют рост стоимости недвижимости.

Но, в связи со сложившейся ситуацией у наших северных соседей, неожиданно для нашего рынка появился еще один фактор, который снова подогрел интерес к остывающему рынку. Казахстанский арендный рынок жилья продолжает лихорадить из-за притока мигрантов. По данным Krisha.kz, в приграничных с Россией городах рост цен на аренду составляет от 15 до 34 процентов. В мегаполисах некоторые предложения по съемным квартирам достигают максимума. Как отразится эта ситуации на рынке недвижимости? Возможен ли дальнейший рост цен? Что ожидает казахстанских покупателей и продавцов жилья? Мы собрались экспертные мнения, которые в определенной мере отражают дальнейшее видение на ситуацию с развитием рынка недвижимости в Казахстане.

По словам президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, кардинальных изменений на рынке жилья из-за возросшего спроса на аренду не стоит ожидать.

Фото: Ермек Мусрепов (kapital.kz)

«Рынок аренды будет лихорадить. Потому что есть спекулянты, которые хотят заработать. Они будут повышать стоимость аренды, которая и так для казахстанцев является высокой, а для россиян она дешевле. Но эта ситуация в купе не отразится на купле-продаже. Во-первых, основная часть россиян здесь не задержится. Во-вторых, они юридически никак не смогут приобрести жилье и оформить его», - рассказал Ермек Мусрепов.

Президент Казахстанской федерации недвижимости отмечает, что сейчас рынок жилья остается в состоянии затишья. Традиционной активности осенью участники не ощутили. По словам эксперта, девальвационные риски и уменьшение количества ипотечных продуктов негативно влияют на куплю-продажу.

«Использование пенсионных денег в прошлом году привело к повышению стоимости недвижимости. Из-за ажиотажа люди спекулировали на вторичке. Если же говорить о первичном рынке, то здесь наблюдается рост цен на Импортируемые строительные материалы, так как они напрямую зависят от курса валюты. Также на их стоимость повлияли санкции. Из-за ограничений изменилась логистика, и транспортировка товаров стала обходится дороже. Отсюда соответственно и повышение цен на первичное жилье. Была закрыта программа «Баспана Хит». Также близится к завершению программа «7-20-25». Эта ипотека на сегодняшний день осталась единственной более доступной для части населения, планировавшей приобретение квадратных метров», - добавил он.

Ипотека являлась основным инструментом приобретения жилья для наших граждан. Рост количества сделок купли-продажи недвижимости сопровождался увеличением объема ипотечного кредитования. По данным Energyprom.kz, в 2014 году банками было выдано ипотечных кредитов на сумму 248,6 миллиарда тенге. В 2021 году этот показатель достиг рекордной сумму в 1,7 триллиона тенге.

Эксперт напомнил, что ипотечный оператор «Отбасы банк» меняет с 1 октября методы расчета процентных ставок для промежуточного займа, что тоже является своего рода давлением на тех, кто планирует оформлять ипотеку. По словам Ермека Мусрепова, у банков второго уровня и так завышена ипотека. На данный момент процентная ставка по жилищным кредитам от банков колеблется в районе 13-23 процентов (годовая эффективная ставка 14-26,5 процентов. При этом нельзя забывать про высокие требования банков к будущим заемщикам в вопросах платежепособности.

«Людей, которые могут позволить себе приобрести квартиры за наличный расчет на самом деле не так много. Кто-то покупает, чтобы сохранить свои деньги в связи с девальвационными рисками. Есть и те, кто инвестирует в покупку квадратных метров. И после завершения строительства перепродает эти квартиры. Это сейчас рискованный бизнес. Не в том в плане, что можно «пролететь». Свое то вернешь, но деньги могут замерзнут на этапе строительстве, не принеся прибыли. Нужно конечно смотреть на цену на начальном этапе, и на момент выдачи ключей. Но однозначно удорожание строительства повлияло и на инвестиционную привлекательность рынка», - сказал эксперт.

При всех негативных тенденциях на рынке недвижимости, Ермек Мусрепов считает, что стоимость жилья и дальше будет повышаться.

«Как бы мы не хотели, но девальвационные риски, инфляция будут влиять на повышение стоимости жилья. Также нельзя забывать, что в Алматы и Астане вводят правила, запрещающие точечную застройку, и регулирующие ввод в эксплуатацию определенного количества квадратных метров. Так как существующие инженерные сети уже не способны обеспечивать жителей этих двух городов. Соответственно застройщики уже не будут строить в привычных объемах, и это повлияет на дефицит жилья, и его стоимость. Поэтому если сейчас не помочь людям с приобретением, то дальше квартиры станут еще более недоступными. В этом вопросе могла бы помочь «народная ипотека», где процентная ставка не превышала бы трех процентов годовых», - завершил спикер.

Талгат Ергалиев - Председатель Президиума "Союза строителей Казахстана"

Председатель Президиума «Союз строителей Казахстана» Талгат Ергалиев считает, что на рынке недвижимости и дальше будет наблюдаться уменьшение объемов сделок купли-продажи, пока Правительство не профинансирует рынок.

«У людей нет накоплений. Наличность есть только у 7-9 процента людей, которые могут себе позволить приобрести жилье от 15 миллионов тенге и выше. При этом стоимость квадратных метров повышается. Влияет инфляция в стране, удорожание стоимости строительных материалов, ремонтных работ», - заявил Талгат Ергалиев.

По словам директора агентства недвижимости «Метры» Галыма Искакова, из-за пониженного спроса со стороны покупателей, строительные компании стараются стимулировать продажи различными предложениями и акциями.

Фото: Галым Искаков

«Конечно объемы сделки купли-продаж по сравнению с прошлогодним периодом значительно уменьшились. Ипотека стала дорогой, пенсионные излишки уже использованы. Застройщики активно предлагают различные акционные предложения, отсрочки, беспроцентные рассрочки. Все для того, чтобы продолжать поддерживать объем продаж, и не останавливать строительство», - рассказал он.

Он также отметил, что удорожание стоимости квадратных метров также повлияли и на инвесторов, которые приобретают жилье для перепродаж. Галым Искаков считает, что инвестировать люди будут продолжать, но уже будут выбирать более дешевое жилье.

«Инвесторы заходят к застройщикам, которые предлагают наиболее низкую цену, чтобы таким образом поймать разницу во время ее роста до ввода жилья в эксплуатацию. То есть, если ранее люди для перепродаж старались приобретать жилье у более популярных и надежных строительных компаний, то сейчас выбор делается исходя из ценовых предложений. Грубо говоря, где дешевле, там и стараются приобретать», - резюмировал директор агентство недвижимости.

Примерно такая картина складывается на рынке отечественной недвижимости сегодня, которая находится под влиянием как экономических, так и политических факторов, но по-прежнему является излюбленным инвестиционным инструментом многих. Будем держать руку на пульсе и отслеживать рыночную конъюнктуру.