Недвижимость в Ванкувере
Рынок недвижимости Канады уникален. В стране, которая занимает вторую по площади территорию в мире с населением всего 38 миллионов человек - недвижимость дорожает на порядки в течении каких-то смешных пары лет и условия ренты усложняются и дорожают вместе со стоимостью домов и квартир.
Но на этом фоне рынок недвижимости Ванкувера совершенно уникален.
Ванкувер занимает лидирующие места, конкурируя в рейтингах качества жизни с Веной и Цюрихом, но поверьте мне, я был везде и знаю, что качество жизни в Канаде и Европе - это то, что нельзя сравнивать в здравом уме. В Европе - это культура, урбанистика и архитектура, в Канаде - это природа, простор и безопасность. Но, честно говоря, Ванкувер, классический североамериканский город, с даунтауном и большими subarbs (прим. ред. - пригороды) - это такой же город как любой на West Coast, ничего необычного. Тихий океан, холодный и мощный, горы, озера и леса, отличные дороги и свобода.
Необычно здесь только одно - в Ванкувере самая дорогая в Канаде и одна из самых дорогих в мире недвижимость. Этот рынок здесь сказочно перегрет, я если спросить любого местного о причинах такого жара - он скажет лаконично:
Необычно здесь только одно - в Ванкувере самая дорогая в Канаде и одна из самых дорогих в мире недвижимость. Этот рынок здесь сказочно перегрет, я если спросить любого местного о причинах такого жара - он скажет лаконично:
- китайцы.
Для человека ленивого это может быть ответом, но не для нас. Любой интересный вопрос мы всегда исследуем досконально и лезем под капот. Почему китайцы, это очень далеко от Ванкувера. Почему второе название Ванкувера – Hongcouver?
Первое упоминание
Весной 1788 года английский путешественник и торговец мехом Капитан Джон Майерс нанял 50 китайских рабочих, в основном, это были кузнецы и плотники, в Макао и Гуанчжоу, и отплыл вместе с ними к берегам Канады. Судно прибыло в залив Нутка у острова (не города) Ванкувер. Этот момент можно официально считать началом экспансии.
Золотая лихорадка 19 века бросила в Северную Америку тысячи аферистов и искателей счастья, среди которых тоже было много китайцев в основном из Гонконга, имевших долгосрочные планы на Канаду, ибо и Канада, и Гонконг были доминионами Британской Короны.
Вскоре качественный труд китайцев и самая низкая зарплата за которую они соглашались работать стали причиной конфликта с коренными белыми канадцами. Последовала череда дискриминационных актов, специальный антикитайский поголовный налог, унизительные законы, например запрет обучаться вместе с белыми детьми, запрет на посещение бассейна или обязательное разрешение шерифа на брак с китайцем или китаянкой, многие магазины отказывались обслуживать китайцев, были бунты и погромы, словом Канада не была самым гостепримным домов для них. Но они терпели, работали, переезжали, количество чайнатаунов росло, появился первый рыбоконсервный завод в Ричмонде и первые лавки, магазины и крупные производства которыми владели и на которых работали китайцы.
Появился опиум.
Шелк и чай.
Их ничего не останавливало.
Первым официальным признанием того, что без них не обойтись - было строительство Канадской Тихоокеанской Железной Дороги, невероятно сложный и трудоемкий проект, для которого нужно было примерно 10 тысяч работников, а если собрать всех белых и незанятых на территории British Columbia на тот день, то получилось бы 400 человек. Несмотря на мощнейшее антикитайское лобби, премьер сэр Джон Макдональд был вынужден публично заявить - если китайцев не будут нанимать, то железная дорога не будет построена никогда.
Постепенно китайцы были наделены избирательными правами, анти-китайские законы были отменены, во время Второй мировой войны китайцы были приняты в вооруженные силы Канады, воюющей против Германии и Японии, а в 1962 Канада согласилась официально на китайскую иммиграцию. Да, это так, до этого времени все проникновение Китая в Канаду было не то чтобы противозаконным, но абсолютно серым. И настало время, когда...
Золотая лихорадка 19 века бросила в Северную Америку тысячи аферистов и искателей счастья, среди которых тоже было много китайцев в основном из Гонконга, имевших долгосрочные планы на Канаду, ибо и Канада, и Гонконг были доминионами Британской Короны.
Вскоре качественный труд китайцев и самая низкая зарплата за которую они соглашались работать стали причиной конфликта с коренными белыми канадцами. Последовала череда дискриминационных актов, специальный антикитайский поголовный налог, унизительные законы, например запрет обучаться вместе с белыми детьми, запрет на посещение бассейна или обязательное разрешение шерифа на брак с китайцем или китаянкой, многие магазины отказывались обслуживать китайцев, были бунты и погромы, словом Канада не была самым гостепримным домов для них. Но они терпели, работали, переезжали, количество чайнатаунов росло, появился первый рыбоконсервный завод в Ричмонде и первые лавки, магазины и крупные производства которыми владели и на которых работали китайцы.
Появился опиум.
Шелк и чай.
Их ничего не останавливало.
Первым официальным признанием того, что без них не обойтись - было строительство Канадской Тихоокеанской Железной Дороги, невероятно сложный и трудоемкий проект, для которого нужно было примерно 10 тысяч работников, а если собрать всех белых и незанятых на территории British Columbia на тот день, то получилось бы 400 человек. Несмотря на мощнейшее антикитайское лобби, премьер сэр Джон Макдональд был вынужден публично заявить - если китайцев не будут нанимать, то железная дорога не будет построена никогда.
Постепенно китайцы были наделены избирательными правами, анти-китайские законы были отменены, во время Второй мировой войны китайцы были приняты в вооруженные силы Канады, воюющей против Германии и Японии, а в 1962 Канада согласилась официально на китайскую иммиграцию. Да, это так, до этого времени все проникновение Китая в Канаду было не то чтобы противозаконным, но абсолютно серым. И настало время, когда...
- Красный дракон выходит.
Гонконг никогда не был Китаем в общем смысле слова. Кантонез и мандарин два разных китайских языка.
Решение о передаче Гонконга Китаю в 1997 году было шоком для жителей богатого Гонконга - они прекрасно знали, что произошло на площади Тяньаньмэнь в Пекине. Надо сказать, что на фоне беднейшего тогда Китая - жители Гонконга были невероятно богатыми.
Еще они жили в настоящем капитализме и не хотели обратно в социализм, тем более в такой, какой был в Китае. Люди и деньги стали покидать Гонконг темпами по 100 000 человек в месяц. Они ехали в Лондон и Сидней, но в основном в Ванкувер, потому что там уже была довольно большая китайская диаспора. Надо сказать, что деньги переехали полностью, но многие бизнесмены остались сидеть на двух стульях - у них были налаженные потоки кэш-флоу в Китае, но инвестировать что-либо в Китай они боялись и не без оснований, поэтому инвестиции потекли в Канаду.
Но кроме Гонконга в материковом Китае есть коммунистический капитализм, растущий рынок потребления, огромный экспорт, одно из самых эффективных в мире производств, бесконечные ресурсы рабочей силы, коррупция и в какой-то момент юань стал конвертироваться к доллару. Кроме денег из Гонконга, в Ванкувер поплыли
Решение о передаче Гонконга Китаю в 1997 году было шоком для жителей богатого Гонконга - они прекрасно знали, что произошло на площади Тяньаньмэнь в Пекине. Надо сказать, что на фоне беднейшего тогда Китая - жители Гонконга были невероятно богатыми.
Еще они жили в настоящем капитализме и не хотели обратно в социализм, тем более в такой, какой был в Китае. Люди и деньги стали покидать Гонконг темпами по 100 000 человек в месяц. Они ехали в Лондон и Сидней, но в основном в Ванкувер, потому что там уже была довольно большая китайская диаспора. Надо сказать, что деньги переехали полностью, но многие бизнесмены остались сидеть на двух стульях - у них были налаженные потоки кэш-флоу в Китае, но инвестировать что-либо в Китай они боялись и не без оснований, поэтому инвестиции потекли в Канаду.
Но кроме Гонконга в материковом Китае есть коммунистический капитализм, растущий рынок потребления, огромный экспорт, одно из самых эффективных в мире производств, бесконечные ресурсы рабочей силы, коррупция и в какой-то момент юань стал конвертироваться к доллару. Кроме денег из Гонконга, в Ванкувер поплыли
- деньги с материковой части.
До поры до времени в китайском правительстве и обществе процветала коррупция, которая закончилась тем, что на стадионах начались расстрелы, транслировавшиеся по телевидению. Антикоррупционная компания Си Цзиньпина была самая настоящая, а не такие имитации как в Казахстане. Коррупционные чиновники мгновенно поняли перспективы, и начали отправлять своих детей и капиталы в Ванкувер. Дети покупали Роллс-Ройсы и шли учиться в университеты, крупные суммы дробились в офшорах на мелкие и объединялись на счетах в канадских банках. Хилой канадской экономике были нужны деньги и банки закрывали глаза.
В Ванкувер хлынули реки, моря, океаны денег. Деньги искали инвестиции, самой простой и привлекательной из которых была недвижимость. Вы можете сказать, что рынок недвижимости это один из самых токсичных и ненадежных рынков в мире. В нормальной ситуации нормальный риск менеджер с вами согласится, но когда денег на рынке становится неприемлемо, астрономически, неприлично много, а Ванкувер остается ограничен с юга - Америкой, с севера - медведями Юкона, с запада океаном, а с востока - прериями Альберты, то есть его площадь расти не может, то законы риск-менеджмента перестают работать.
В Ванкувер хлынули реки, моря, океаны денег. Деньги искали инвестиции, самой простой и привлекательной из которых была недвижимость. Вы можете сказать, что рынок недвижимости это один из самых токсичных и ненадежных рынков в мире. В нормальной ситуации нормальный риск менеджер с вами согласится, но когда денег на рынке становится неприемлемо, астрономически, неприлично много, а Ванкувер остается ограничен с юга - Америкой, с севера - медведями Юкона, с запада океаном, а с востока - прериями Альберты, то есть его площадь расти не может, то законы риск-менеджмента перестают работать.
Для рынка недвижимости начался кошмар. Рынок недвижимости
- Взорвался.
Дома из говна и палок, которые стоили двадцать пять лет назад 15 000, в начале 2000-х стоили уже 150 000, в в середине 2010 - полтора ляма. Дома стали исчезать с рынка, не успев выставится. Метод продажи изменился с обычной продажи за фикс с маленький скидкой - на аукцион на повышение, когда на один выставленный дом приходилось 20-100 заявок, и при начальной цене в миллион продавец мог получить до трех. Канадцы в Ванкувере вначале обрадовались, но потом поняли что радоваться стоит только тем, кто уже имеет хоть какую-то недвижимость. Те кто ее не имеет, скорее всего ее уже не увидит никогда. В 2016 году, правительство British Columbia напуганное растущим пузырем объявило о налоге 15% на покупку недвижимости для иностранцев (читайте китайцев), что поставило последних купить дома немедленно или заплатить на пару сотен тысяч больше после введения закона. Большинство предпочло первый вариант, и на рынке взорвалась бомба. Еще раз.
Да, законы не всегда работают так как планировалось. Правительство просто не понимало, что законы больших чисел работают по-другому, и 15% для океанов денег из Китая - это не барьер, а так, маленький смешной барьерчик. Мой знакомый риэлтор рассказывал, что он встречал утренний рейс с инвесторами, сажал их в микроавтобус, они ехали по улице и не заходя в дома показывали на них и делали SWIFT-переводы, и ехали на следующую улицу. Купив пять-десять домов по 3-5 миллиона каждый, даже не зайдя на газон новой собственности, утомленный инвестор обедал в ресторане и отбывал на родину вечерним рейсом - дальше пилить свои золотые гири.
Да, законы не всегда работают так как планировалось. Правительство просто не понимало, что законы больших чисел работают по-другому, и 15% для океанов денег из Китая - это не барьер, а так, маленький смешной барьерчик. Мой знакомый риэлтор рассказывал, что он встречал утренний рейс с инвесторами, сажал их в микроавтобус, они ехали по улице и не заходя в дома показывали на них и делали SWIFT-переводы, и ехали на следующую улицу. Купив пять-десять домов по 3-5 миллиона каждый, даже не зайдя на газон новой собственности, утомленный инвестор обедал в ресторане и отбывал на родину вечерним рейсом - дальше пилить свои золотые гири.
В купленные дома между тем никто не заселялся - они стояли и дорожали дальше.
Правительство снова обеспокоилось и ввело новый налог - купленный дом не должен стоять пустой, он должен сдаваться в аренду или владелец должен там постоянно проживать. Еще один пример того, что перед тем, как вводить закон, нужно понимать с кем ты имеешь дело и как твой закон вообще может работать. Теперь инвесторы купив дома и перед тем как улететь обратно, включали в них лампочки и кондиционеры, автоматические системы полива и прочий умный дом, покупали 3-4 машины и загоняли на фронт-ярд. Создавалось впечатление полноценного жилого дома, а по закону никак нельзя проверить есть дома кто-нибудь или нет.
Если у вас нет решения суда, вам никто не обязан открывать дверь.
В общем, деньги это такая вещь, что остановить их невозможно, если они где-то протекли, то будут течь дальше. Все попытки остановить денежные реки, которые текут из опасного места в безопасное - приводят к тому, что эти реки удваиваются.
Правительство Китая начало обучать 400 000 новых банковских специалистов для борьбы с отмыванием денег, валютному контролю и фрод-менеджменту. Это население крупного областного центра на всякий случай. Вы можете себе представить масштабы.
Правительство снова обеспокоилось и ввело новый налог - купленный дом не должен стоять пустой, он должен сдаваться в аренду или владелец должен там постоянно проживать. Еще один пример того, что перед тем, как вводить закон, нужно понимать с кем ты имеешь дело и как твой закон вообще может работать. Теперь инвесторы купив дома и перед тем как улететь обратно, включали в них лампочки и кондиционеры, автоматические системы полива и прочий умный дом, покупали 3-4 машины и загоняли на фронт-ярд. Создавалось впечатление полноценного жилого дома, а по закону никак нельзя проверить есть дома кто-нибудь или нет.
Если у вас нет решения суда, вам никто не обязан открывать дверь.
В общем, деньги это такая вещь, что остановить их невозможно, если они где-то протекли, то будут течь дальше. Все попытки остановить денежные реки, которые текут из опасного места в безопасное - приводят к тому, что эти реки удваиваются.
Правительство Китая начало обучать 400 000 новых банковских специалистов для борьбы с отмыванием денег, валютному контролю и фрод-менеджменту. Это население крупного областного центра на всякий случай. Вы можете себе представить масштабы.
Особенности
Деньги не пахнут, и как бы не бухтели местные - рынок недвижимости стал ориентироваться на Восток. Больше половины риэлторов работает только на китайском и только с покупателями из Китая.
Покупая дом, нужно обращать внимание на cultural references - например много деревьев во дворе и перед окнами, означают для обычного покупателя уют, природу и экологию, для покупателя с Востока это будет проблемой, потому что в деревьях живут демоны.
Мы видим мир совершенно по-разному.
Дом, стоящий на Т-образном перекрестке, таким образом что одна из дорог условно входит в дом, то есть упирается во входную дверь - это красный флаг. По таким дорогам дует какой-то плохой китайский ветер, который выносит из дома счастье и богатство. Купив дом на Т, вы уменьшаете свой рынок будущих покупателей примерно в 5 раз.
Есть еще куча закладок и нюансов, для изучения которых может понадобится не один день, но лучше нанять хорошего агента.
Покупая дом, нужно обращать внимание на cultural references - например много деревьев во дворе и перед окнами, означают для обычного покупателя уют, природу и экологию, для покупателя с Востока это будет проблемой, потому что в деревьях живут демоны.
Мы видим мир совершенно по-разному.
Дом, стоящий на Т-образном перекрестке, таким образом что одна из дорог условно входит в дом, то есть упирается во входную дверь - это красный флаг. По таким дорогам дует какой-то плохой китайский ветер, который выносит из дома счастье и богатство. Купив дом на Т, вы уменьшаете свой рынок будущих покупателей примерно в 5 раз.
Есть еще куча закладок и нюансов, для изучения которых может понадобится не один день, но лучше нанять хорошего агента.
Заключение
Существует ошибочное мнение, что в Ванкувере есть рынок недвижимости.
На самом деле это не город, а инвестиция и люди здесь живут не в домах, а в сейфах.
На самом деле это не город, а инвестиция и люди здесь живут не в домах, а в сейфах.
Подпишись на наш Telegram, чтобы знать больше
АВТОР
ALEX THE COSMONAUT
© 2023 All Rights Reserved